1. O que é um CPCV?
O CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda) é um contrato preliminar onde o vendedor se compromete a vender um imóvel e o comprador se compromete a comprá-lo, nas condições acordadas.
É um documento jurídico que cria obrigações para ambas as partes, mas não transfere ainda a propriedade do imóvel. A transferência efetiva só acontece na escritura pública.
Importante
O CPCV é um contrato vinculativo. Uma vez assinado, ambas as partes estão obrigadas a cumprir as condições acordadas. A rescisão pode ter consequências financeiras significativas.
Para o Comprador
- Garante o imóvel durante o processo
- Previne que o vendedor venda a outros
- Permite organizar financiamento
Para o Vendedor
- Garante a venda do imóvel
- Recebe sinal como garantia
- Evita vendas a múltiplos compradores
2. CPCV vs Escritura: Qual a Diferença?
É importante compreender a diferença entre o CPCV e a escritura pública, pois são documentos com funções e efeitos jurídicos diferentes.
CPCV (Contrato-Promessa)
- Contrato preliminar
- Pode ser particular ou público
- Não transfere propriedade
- Obriga à celebração da escritura
- Pode ser rescindido com consequências
Escritura Pública
- Contrato definitivo
- Sempre pública (notário)
- Transfere a propriedade
- Regista a venda no registo predial
- Muito difícil de anular
3. Elementos Essenciais do CPCV
Um CPCV deve conter obrigatoriamente os seguintes elementos para ser válido e eficaz:
Identificação do Imóvel
- Morada completa e pormenorizada
- Área útil e bruta
- Número de divisões
- Matriz predial e registo predial
Condições Financeiras
- Preço total de venda
- Valor do sinal pago
- Forma de pagamento do restante
- Quem paga as despesas (IMT, IS, etc.)
Identificação das Partes
- Nome completo do vendedor e comprador
- Número de identificação fiscal
- Moradas de contacto
- Contactos telefónicos e email
4. Tipos de CPCV
Existem diferentes tipos de CPCV, cada um com características específicas e níveis de proteção diferentes.
CPCV Simples
O CPCV mais comum, onde o comprador paga um sinal e se compromete a comprar o imóvel nas condições acordadas.
- Sinal geralmente entre 5% a 10% do preço
- Prazo para escritura: 30 a 90 dias
- Rescisão: perde o sinal (comprador) ou devolve em dobro (vendedor)
CPCV com Eficácia Real
CPCV que transfere imediatamente a propriedade do imóvel, mesmo antes da escritura. Mais raro e com maior proteção.
- Transfere propriedade imediatamente
- Maior proteção para o comprador
- Mais difícil de rescindir
CPCV Condicional
CPCV que depende do cumprimento de certas condições (ex: aprovação de crédito, venda de outro imóvel, etc.).
- Depende de condições específicas
- Se condições não se cumprirem, CPCV é nulo
- Devolução do sinal sem penalidades
5. Riscos do CPCV
O CPCV apresenta vários riscos para ambas as partes, que devem ser conhecidos antes de assinar.
Riscos para o Comprador
- • Perda do sinal se rescindir
- • Imóvel pode ter problemas não detectados
- • Vendedor pode não conseguir escriturar
- • Preço pode não incluir todas as despesas
Riscos para o Vendedor
- • Devolver sinal em dobro se rescindir
- • Comprador pode não conseguir financiamento
- • Imóvel fica "bloqueado" durante o prazo
- • Pode perder outras oportunidades de venda
Como Minimizar os Riscos
- Verificar todos os documentos do imóvel
- Incluir cláusulas de proteção
- Definir prazos realistas
- Consultar advogado especializado
6. Cláusulas Importantes no CPCV
Existem várias cláusulas que devem estar presentes no CPCV para proteger ambas as partes.
Cláusula de Aprovação de Crédito
Protege o comprador caso não consiga obter financiamento bancário.
Exemplo: "O presente contrato fica condicionado à aprovação de crédito bancário no valor de [X]€, no prazo de 30 dias. Em caso de recusa, o contrato considera-se nulo e o sinal é devolvido integralmente."
Cláusula de Venda de Imóvel Próprio
Permite ao comprador vender o seu imóvel atual antes de finalizar a compra.
Exemplo: "O comprador compromete-se a vender o seu imóvel situado em [morada] no prazo de 60 dias. Em caso de não venda, o contrato pode ser rescindido sem penalidades."
Cláusula de Estado do Imóvel
Define o estado em que o imóvel deve ser entregue e quem paga eventuais obras.
Exemplo: "O imóvel será entregue no estado em que se encontra, salvo avarias que impeçam a sua utilização normal, que serão da responsabilidade do vendedor."
Cláusula de Despesas
Define claramente quem paga cada tipo de despesa (IMT, IS, registo, etc.).
Exemplo: "As despesas de IMT, IS e registo predial são da responsabilidade do comprador. As despesas de escritura são partilhadas 50/50."
7. Rescisão do CPCV
A rescisão do CPCV pode ter consequências financeiras significativas para ambas as partes.
Rescisão pelo Comprador
- Perde o sinal pago (geralmente 5-10% do preço)
- Pode ter de pagar indemnização adicional
- Salvo se houver cláusulas de proteção
Rescisão pelo Vendedor
- Deve devolver o sinal em dobro
- Pode ter de pagar indemnização adicional
- Salvo se houver justa causa
8. Perguntas Frequentes
O que é um CPCV?
CPCV significa Contrato-Promessa de Compra e Venda. É um contrato preliminar onde o vendedor se compromete a vender um imóvel e o comprador se compromete a comprá-lo, nas condições acordadas.
Qual a diferença entre CPCV e escritura?
O CPCV é um contrato preliminar que cria obrigações, mas não transfere a propriedade. A escritura é o contrato definitivo que efetivamente transfere a propriedade do imóvel.
Posso rescindir o CPCV?
Sim, mas com consequências financeiras. O comprador perde o sinal pago, e o vendedor deve devolver o sinal em dobro. Cláusulas de proteção podem minimizar estes riscos.
Quanto devo pagar de sinal?
O sinal varia entre 5% a 10% do preço de venda, mas pode ser negociado. Quanto maior o sinal, maior a proteção para o vendedor e maior o risco para o comprador.
O CPCV é obrigatório?
Não é obrigatório por lei, mas é altamente recomendado para proteger ambas as partes durante o processo de compra e venda de imóveis.